Loi robien et besson
III. Logements sociaux : Dispositif « Lienemann »

2. Relèvement du taux de la déduction forfaitaire

251 Les propriétaires d'immeubles donnés en location peuvent pratiquer une déduction forfaitaire sur le montant de leur revenu brut foncier. Cette déduction couvre l'amortissement, les frais de gestion et les frais d'assurances autres que les primes destinées à couvrir le risque de loyers impayés. Le taux de droit commun de cette déduction est fixé à 14 %.

Lorsque les conditions définies précédemment sont remplies, le taux de la déduction forfaitaire est porté à 60 % pour une période normalement fixée à trois ans (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 30 et 31).

a. Période d'application de la déduction majorée

252 Aux termes de l'article 31, I-1º –e du CGI, le taux de la déduction forfaitaire est porté à 60 % pendant trois ans, pour les revenus tirés de la location des logements dans le secteur social.
Cette période est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial du logement concerné, de sa reconduction ou de son renouvellement.

ll s'ensuit qu'il appartient au contribuable de ventiler, sous sa responsabilité, l'année au cours de laquelle débute la période de trois ans et l'année au cours de laquelle cette période prend fin, les revenus pour lesquels la déduction forfaitaire majorée de 60 % peut être pratiquée et ceux pour lesquels la déduction forfaitaire de droit commun ou, le cas échéant, celle du dispositif « Besson », est applicable.

ll en est de même l'année de l'expiration de la période d'application de la déduction au titre de l'amortissement prévue au g ou au h du 1º du I de l'article 31 du CGI, lorsque le contribuable demande à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 60 % (voir (260)) pour déterminer la part des revenus bénéficiant respectivement des taux de 6 % et de 60 %.

Sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, le taux majoré demeure applicable en cas de changement de titulaire du bail (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 32 à 34).

b. Prolongation de la période d'application de la déduction forfaitaire majorée

253 Tant que la condition tenant au montant du loyer demeure remplie, le bénéfice du taux majoré est prorogé, par période de trois ans, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire. Cette prorogation est applicable alors même que les ressources dudit locataire auraient dépassé le montant du plafond prévu par l'article 2 duodecies A de l'annexe III au CGI.
En cas de conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, le taux majoré demeure applicable sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies.

En cas de conclusion d'un bail avec un nouveau locataire après l'expiration de la période de trois ans d'application du taux majoré de la déduction forfaitaire et, le cas échéant, d'une période de prorogation, l'avantage s'applique pour une nouvelle période de trois ans prorogeable dans les conditions définies ci-dessus, toutes conditions étant par ailleurs remplies, et notamment celles relatives au montant du loyer et des ressources du locataire (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 35).

3. Remise en cause de l'avantage fiscal

a. Cas de remise en cause

254 La différence entre la déduction forfaitaire majorée de 60 % et la déduction forfaitaire de 14 % fait l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Il en est notamment ainsi lorsque :

1_ Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant trois ans à usage d'habitation principale. Cette rupture de l'engagement peut être constituée par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 40 (72), ou par une location à un usage autre que l'habitation (changement d'affectation du logement par le propriétaire ou par le locataire pendant la période de trois ans).

2_ Le locataire du logement ne remplit pas les conditions de ressources à la date de conclusion du bail.

3_ Le plafond de loyer n'est pas respecté durant l'ensemble de la période.

4_ Le propriétaire du logement le loue à une personne autre que celles autorisées par la loi. La location par une société à un associé, un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant de l'un des associés entraîne la remise en cause de la déduction forfaitaire majorée pour l'ensemble des associés. Il est toutefois admis de limiter la remise en cause de cette déduction au seul associé dont le locataire du logement est un ascendant ou un descendant et pour l'imposition des revenus de ce seul logement.

5_ Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location. En effet, la cession du logement entraîne soit la résiliation du bail soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location. Cette cession peut prendre la forme d'une vente, de la cession d'un droit indivis, d'une donation, d'un échange ou d'un apport en société.

En cas d'acquisition d'un logement en indivision, la cession de ses droits par un indivisaire au cours de la période d'engagement entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal pour tous les indivisaires, l'engagement conjoint des indivisaires n'étant pas respecté.
En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l'engagement de location, il convient de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :

- la nue-propriété de l'immeuble : sous réserve qu'il continue à respecter son engagement de location, le propriétaire devenu usufruitier peut continuer à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée. Il en est ainsi en cas de donation avec réserve d'usufruit ;
- l'usufruit de l'immeuble : le transfert de l'usufruit constitue un cas de non respect de l'engagement de location. L'avantage fiscal dont a bénéficié le propriétaire est remis en cause.

6_ Le logement qui fait l'objet de la déduction forfaitaire majorée est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de trois ans.

7_ Le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne (y compris donation avec réserve d'usufruit), les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété. Le démembrement du droit de propriété de tout ou partie des droits sociaux, qu'il résulte de la transmission à titre gratuit ou onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des parts ou encore d'une donation avec réserve d'usufruit, constitue une cession de ces parts et, si elle intervient pendant la période couverte par l'engagement de conservation des parts, un cas de non-respect de cet engagement (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 36).

b. Exceptions

255 Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location ou de conservation des parts intervient à la suite de l'un des trois événements suivants :

1_ Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire).

2_ Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu sur l'initiative de leur employeur. Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de soixante ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du Fonds national de l'emploi qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale du Fonds national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle.

3_ Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 37).

c. Modalités de remise en cause

256 En cas de remise en cause de la déduction forfaitaire majorée, le supplément de déduction pratiqué, y compris au titre d'années prescrites, fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement ou de cession du logement ou des parts sociales. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit dans les trois ans de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement ou des titres (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 38).

257 Les suppléments de déduction repris constituent un revenu net foncier (toutes les charges ayant été antérieurement déduites) qui est rapporté au revenu net foncier de l'année au titre de laquelle est intervenu le fait qui motive la remise en cause. Si le contribuable ne perçoit plus de revenus fonciers au titre de cette année, le supplément de déduction est rapporté au revenu net global de l'année. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard prévu par les articles 1727 et 1727 A du CGI et, en cas de mauvaise foi ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l'application des majorations prévues par l'article 1729 du CGI (Inst. 5 D-8-02 du 12 décembre 2002 nº 39).

Non-cumul avec d'autres dispositions fiscales