e. Plafonds de loyers
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Pour le bénéfice du dispositif « Robien », le loyer mensuel au mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, à celui fixé par décret. Ce plafond diffère selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble donné en location.
Pour les baux conclus en 2003, les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à (CGI annexe III art. 2 terdecies A : décret 2003-1219 du 19-12-2003 art. 1er) :
La liste des communes concernées est disponible en ligne, sur les sites :
www.equipement.gouv.fr
ou
www.logement.equipement.gouv.fr
Ces plafonds de loyers sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Cette moyenne est celle des quatre derniers indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence.
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Lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doit pas excéder les plafonds définis ci-dessus.
Il n'est toutefois pas tenu compte de la redevance versée par le sous-locataire, en sus du loyer et des charges locatives, à un organisme indépendant de l'organisme locataire et représentative des frais de gestion, d'assurance, de gardiennage, d'amortissement des locaux collectifs, d'équipement des logements et, le cas échéant, d'ameublement. Cette disposition s'applique à la condition que le logement soit situé dans une résidence dotée de services collectifs et composée d'un ensemble homogène de dix logements au moins à usage d'habitation principale et que le montant annuel de la redevance n'excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire.
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Par loyer, il convient d'entendre l'ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ces dernières s'entendent notamment des prestations de services de toute nature fournies par le locataire (ménage, gardiennage…) ou des dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire. Ne peuvent, en revanche, être regardés comme constituant un supplément de loyer les appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l'avance mais que la loi met à la charge des locataires (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 52).
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Surface à prendre en compte. Comme pour l'amortissement « Besson », la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements devrait s'entendre de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code. La surface ainsi définie figure dans l'engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans influence sur l'appréciation de la surface à prendre en compte.
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La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte pour la détermination de la surface habitable de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
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La surface des annexes à ajouter à la surface habitable ainsi définie, avant l'application du plafond de 8 mètres carrés, s'entend de la somme des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R 353-16 et de l'article R 331-10 du Code de la construction et de l'habitation).
Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s'entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d'un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d'une partie d'un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n'est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison individuelle.
Dans une maison individuelle, seule la partie des annexes qui n'est pas affectée au stationnement est normalement prise en compte pour l'appréciation du loyer plafond. Compte tenu des difficultés à distinguer les parties des annexes (sous-sol, atelier…) affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d'annexes, l'administration devrait reprendre la règle pratique fixant forfaitairement à 12 mètres carrés la partie à usage de stationnement. Pour l'application de cette mesure, il n'est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d'être stationnés ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 61).
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La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
Lorsqu'un propriétaire loue à un même locataire un logement et un garage situés dans le même immeuble ou dans la même résidence, le respect de la condition de loyer s'apprécie en tenant compte de la totalité du loyer demandé sans qu'il soit possible de faire abstraction d'une fraction de loyer correspondant à la location du garage ou de l'emplacement de stationnement.
Lorsqu'un propriétaire loue simultanément et séparément, d'une part, un logement pour lequel l'avantage fiscal serait demandé et, d'autre part, un emplacement de stationnement ou un garage, et dans les seuls cas où les conditions prévues au (23) sont réunies, l'administration devrait faire abstraction, pour l'appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l'emplacement de stationnement ou du garage (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 62).
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Exemple : Une maison individuelle de 90 mètres carrés de surface habitable comporte des combles aménageables d'une surface de 50 m2 (hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 mètre) et un sous-sol total de 90 m2 dont une partie est accessible au stationnement d'un véhicule :
1) Surface habitable : 90 m2
2) Surface des annexes :
o combles aménageables : + 50 m2
o sous-sol : + 90 m2
o surface affectée au stationnement (forfait) : – 12 m2
Total de la surface des annexes : 128 m2
Moitié de la surface des annexes : 64 m2
Surface des annexes à prendre en compte : 8 m2
(Plafonnement à 8 m2)
3) Surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafonnement de loyer : 98 m2.
