C. Conditions d'application de la déduction
82
Pour que le régime de l'amortissement soit applicable, il faut que le contribuable :
- opte expressément pour ce régime (83 s.) ;
- s'engage à louer le logement pendant un certain nombre d'années (57 s.).
- renonce au bénéfice d'autres avantages fiscaux (93 s.).
1. Exercice d'une option
83
Le système de l'amortissement est une option ouverte au contribuable qui doit expressément l'exercer pour en bénéficier.
La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique donc que si le contribuable en fait la demande.
Sur le contenu de l'option, voir 149.
1º Propriétaire de l'immeuble
84
Pour les personnes physiques, l'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année :
- d'acquisition du logement, lorsque celui-ci est acquis neuf ou reçu à titre gratuit par le conjoint survivant ;
- d'achèvement du logement, lorsque celui-ci est acquis en l'état futur d'achèvement inachevé ou construit par le contribuable ;
- d'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement ;
- d'achèvement des travaux de réhabilitation.
85
Une option doit également être formulée par les propriétaires qui choisissent d'amortir les dépenses de construction ou d'agrandissement réalisées pendant la période de neuf ans, en annexe à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux (124 s.).
Sur les conséquences du mariage, du divorce ou de la séparation du propriétaire du logement, voir 140.
86
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement est subordonnée à un engagement de location de la société.
2º Porteurs de parts
87
Chaque associé d'une société qui effectue un investissement éligible au dispositif de l'amortissement peut bénéficier de la déduction. Il doit alors s'engager à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans mentionnée au 10e alinéa de l'article 31, I-1 –h du CGI.
En d'autres termes, la possibilité pour le porteur de parts de bénéficier, en proportion de ses droits dans la société, de la déduction calculée sur le montant de l'investissement réalisé par cette dernière est subordonnée à l'engagement de l'associé de conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.
Si la société réalise des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement, l'associé peut également bénéficier d'une quote-part de la déduction déterminée sur la base du montant de ces dépenses s'il s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location qui conditionne la possibilité de pratiquer la déduction au titre desdites dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées par la société sont également prises en compte pour l'imposition de l'associé sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 102).
88
L'engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n'ouvrent pas droit au dispositif de l'amortissement (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 103).
Par ailleurs, lorsqu'une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l'engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s'ensuit que la période d'engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l'engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la société (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 104).
89
L'engagement des porteurs de parts est joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.
90
Il est précisé que lorsque l'associé est lui-même une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les membres de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement doivent également s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans précitée (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 105).
91
Si l'associé cède tout ou partie de ses parts avant l'expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l'avantage fiscal dont il a bénéficié est remis en cause.
Les contribuables qui, au cours de la période d'engagement de location pris par la société, souscrivent à une augmentation de capital ou acquièrent auprès d'un associé des parts de la société, peuvent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement s'ils s'engagent à conserver ces titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. La durée de l'engagement de conservation de ces parts sera plus courte que celle de l'engagement de location pris par la société.
Si l'associé cède ses titres au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de la déduction au titre de l'amortissement (120), l'avantage fiscal est remis en cause à hauteur des amortissements déduits au titre de la seule période triennale concernée. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % pour la durée restant à courir de la période de prorogation en cours s'il conserve ces titres jusqu'à l'expiration de cette période. S'il s'agit de la première période de prorogation, il peut, dans les mêmes conditions, demander le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement pour une deuxième période de trois ans.
Si l'associé cède ses titres après l'expiration de la période d'application de la déduction au titre de l'amortissement, aucune remise en cause de l'avantage fiscal ne sera effectuée. L'acquéreur des parts, n'étant de ce fait pas en mesure de souscrire un engagement de conservation des titres, ne peut pas bénéficier, pour les revenus correspondants, du régime de la déduction au titre de l'amortissement et se trouve donc placé dans le régime de droit commun des revenus fonciers. Il bénéficie de la déduction forfaitaire au taux de 14 % prévue à l'article 31, I-1º –e du CGI ou, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la déduction forfaitaire majorée à 40 % prévue au même article (171 s.) (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 106).
3º Caractère irrévocable de l'option
92
L'option pour la déduction au titre de l'amortissement est irrévocable pour le logement ou les parts considérés.
Le contribuable ne peut donc, postérieurement à cette option et pendant toute la période couverte par celle-ci, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers, quand bien même sa demande serait présentée à l'administration dans le délai de réclamation prévu à l'article R* 196-1 du LPF (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 113).
On rappelle que l'option pour l'amortissement exercée lors de l'acquisition de l'immeuble entraîne, ipso facto, l'application des autres mesures du dispositif (notamment en ce qui concerne les modalités de déduction des travaux ultérieurs et le montant de la déduction forfaitaire (124 s.)).
