b. Modalités de calcul
1º Point de départ de la période d'amortissement
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Le point de départ de la période d'amortissement est fixé par l'article 31, I-1º –g du CGI :
- au premier jour du mois de l'acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités par le vendeur ;
- au premier jour du mois d'achèvement du logement pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire ;
- au premier jour du mois d'achèvement des travaux pour les locaux transformés en logements ou réhabilités par l'acquéreur.
2º Notion d'achèvement
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Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction.
Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (CE 17 décembre 1955, Plumauzillé : RO p. 451) (exemple : pose de papiers peints ou de moquette) (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 128).
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Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 128).
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Normalement, la preuve de l'achèvement d'une construction devrait résulter du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux. Mais, en pratique, l'administration est amenée à apprécier la date d'achèvement en fonction des éléments d'information en sa possession. À cet égard, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou d'addition de construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier (D. adm. 6 C-1322 nº 3, 15 décembre 1988).
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Le Conseil d'État a jugé que seule la date effective d'achèvement de la construction d'un immeuble habitable en dépit de malfaçons détermine le point de départ de l'exonération de deux ans de taxe foncière. C'est donc cette date qu'il convient de retenir et non celle de la signature du constat d'achèvement des travaux de la maison (CE 14 janvier 1983 nº 32296, 7e et 8e s.-s. : RJF 3/83 nº 419).
Un immeuble doit être considéré comme achevé à la date où le gros œuvre en est entièrement terminé, même si certaines malfaçons auraient ultérieurement nécessité l'exécution de divers travaux de consolidation ou d'amélioration, d'ailleurs de peu d'importance (CE 2 novembre 1938, Santai : RO p. 466 ; Inst. 2 novembre 1972, 6 C-6-72 nº 3 ; CE 27 octobre 1967 nº 69421, Formel : Dupont 1968 p. 41).
Ces décisions doivent être rapprochées également des arrêts des 8 mars 1937 et 15 mars 1937 : RO, p. 159 et 173 et du 20 novembre 1961 : RO, p. 462, lesquels posent qu'un immeuble doit être considéré comme achevé à la date où le gros œuvre, la maçonnerie et la couverture en sont entièrement terminés (D. adm. 6 C-1322 nº 5 et 6, 15 décembre 1988).
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L'existence de malfaçons affectant la construction d'une maison et le fait que celle-ci n'aurait pas été conforme au permis de construire ne sont pas de nature à faire regarder cette maison comme non achevée (CE 28 septembre 1983 nº 28317, 7e et 8e s.-s., Monnin : RJF 11/83 nº 1353-a ; D. adm. 6 C-1322 nº 6, 15 décembre 1988) même si le propriétaire a dû renoncer à l'exécution des travaux d'aménagement définitif intérieur et notamment à la réalisation de certains équipements sanitaires et au revêtement des murs et du sol, dans l'attente des résultats de la procédure judiciaire engagée à l'encontre du promoteur (CE 9 mars 1990 nº 68956, 8e et 7e s.-s., Arhainx : RJF 5/90 nº 556).
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Une habitation ne peut être regardée comme achevée qu'à compter de la date où son installation d'assainissement individuelle est mise en service (CE 6 mars 1989 nº 66461, 8e et 9e s.-s. : RJF 5/89 nº 588), où elle est alimentée en eau (CE 30 mai 1979 nº 11301, 7e et 8e s.-s., Garaud, Dordogne : RJF 7/79 nº 460) et en électricité (CE 7 décembre 1983 nº 32283, 8e et 9e s.-s., SCI La Croix gagnée : RJF 2/84 nº 171 ; D. adm. 6 C-1322 nº 6, 15 décembre 1988 ; CE 28 avril 1986 nº 64697, 8e et 7e s.-s., Charrue : RJF 6/86 nº 608 ; CE 28 avril 1986 nº 71038, 8e et 7e s.-s., Desprez).
Dans le même sens dans un cas où certains équipements indispensables à l'utilisation dudit appartement et, notamment, le branchement sur les réseaux extérieurs d'eaux usées, faisaient défaut (CE 26 juillet 1985 nº 40063, Rolland, 8e et 9e s.-s. : RJF 10/85 nº 1323).
