c. Calcul de l'amortissement
1º Taux de la déduction
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La déduction au titre de l'amortissement est pratiquée pendant neuf ans. Elle est égale à 8 % de la base d'amortissement les cinq premières années et à 2,5 % de cette base les quatre années suivantes.
À l'issue de cette période de neuf ans, et en cas de poursuite de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire ou en cas de changement de titulaire de bail, le contribuable peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 %, dès lors que la condition de loyer reste remplie.
Le total des déductions représente donc 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement selon que le contribuable n'a pas prolongé son engagement, l'a prolongé pour une seule période triennale ou l'a prolongé pour deux périodes triennales.
2º Annuité déductible
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Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, les première et dernière annuités d'amortissement, ainsi que la sixième compte tenu de la baisse de 8 % à 2,5 % du taux de la déduction, sont réduites prorata temporis.
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Cette réduction s'effectue selon les modalités suivantes fixées par l'article vicies de l'annexe III au CGI.
Pour la première année, la déduction est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décomptés à partir de celui, selon le cas, de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, de l'achèvement des travaux de transformation du local en logement ou encore de l'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration jusqu'à la fin de l'année et, d'autre part, le nombre douze.
Lorsque la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre entier de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre douze.
Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus. Il en est de même l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant.
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Exemple : Un contribuable acquiert un logement neuf le 20 septembre 2003. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 60 000 euros. Les déductions opérées sont les suivantes :
Période couverte par l'engagement de location :
- 2003 (1re année) : 60 000 x 8 % x 4/12 = 1 600 ;
- 2004 à 2007 : 60 000 x 8 % = 4 800 ;
- 2008 (6e année) : [60 000 x 8 % x 8/12] + [60 000 x 2,5 % x 4/12] = 3 700 ;
- 2009 à 2011 : 60 000 x 2,5 % = 1 500 ;
- 2012 (10e année) : 60 000 x 2,5 % x 8/12 = 1 000.
Le total des déductions s'élève à : 1 600 + (4 800 x 4) + 3 700 + (1 500 x 3) + 1 000 = 30 000 soit 50 % du prix d'acquisition du bien.
Prolongation de l'amortissement pendant six ans :
- 2012 (10e année) : 60 000 x 2,5 % x 4/12 = 500 ;
- 2013 à 2017 : 60 000 x 2,5 % = 1 500 ;
- 2018 (16e année) : 60 000 x 2,5 % x 8/12 = 1 000.
L'ensemble des déductions pratiquées s'élève à : 30 000 + 500 + (1 500 x 5) + 1 000 = 39 000 soit 65 % du prix d'acquisition du bien.
