f. Locaux transformés en logements
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L'article 31, I-1º-h dispose que la déduction au titre de l'amortissement est applicable aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logement.
Toutefois, d'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003, il est prévu que le dispositif s'applique à toutes les options exercées à compter du 1er janvier 2004 qu'elles soient afférentes à des investissements réalisés avant ou après le 3 avril 2003. Compte tenu des modalités d'exercice de l'option, ouvrent droit au dispositif les logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003.
Sur la date d'achèvement des travaux, voir 114.
48
L'amortissement est applicable, toutes conditions étant par ailleurs remplies, dans le cas d'un local affecté à un usage autre que l'habitation acquis en pleine propriété par donation-partage moyennant le versement d'une soulte aux autres copartageants puis transformé en logement par l'attributaire du bien. La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée, d'une part, de la soulte exprimée dans l'acte de donation-partage majorée de la quote-part des frais qui s'y rapportent et, d'autre part, du montant des travaux de transformation en logement (Rép. Vuillaume : AN 17 décembre 2001 p. 7260 nº 65537).
49 Seuls les locaux affectés à la date de l'acquisition ou, s'ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, à un usage autre que l'habitation sont éligibles. Il s'agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d'entrepôt, de grange, de hangar, etc.
50
Le local ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du droit de propriété (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 32).
1. Cas particuliers
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Cas d'un immeuble affecté à usage d'hôtel. Il résulte de la jurisprudence du Conseil d'État que des travaux ayant pour objet de transformer en logements des chambres d'hôtel n'ont pas pour effet de transformer en locaux d'habitation des locaux qui ne l'auraient pas été auparavant (CE 7 décembre 1987 nº 67252 ; CE 9 mars 1988 nº 81067 et 81068).
Il s'ensuit que l'acquisition, depuis le 1er janvier 1999, de locaux affectés à usage d'hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur transformation en logements locatifs n'ouvre pas droit à la déduction au titre de l'amortissement (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 33).
S'agissant de l'acquisition d'un immeuble précédemment affecté à usage d'hôtel-restaurant suivie de sa transformation en logements, l'administration n'a pas exclu l'application du régime « Périssol » à la partie des locaux précédemment affectés à l'activité de restauration. Elle a toutefois réservé sa réponse à l'examen de cas particulier (Rép. Gouriou : AN 10 août 1998 p. 4425 nº 14536).
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Transformation d'un immeuble mixte. L'acquisition d'un immeuble affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d'habitation ne peut normalement ouvrir droit à la déduction au titre de l'amortissement. Il n'en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, que dans les cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du local antérieurement affectées exclusivement à un usage autre que l'habitation (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 34).
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Transformation de dépendances en logements. L'acquisition de dépendances d'un immeuble suivie de leur transformation en logements n'ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement que si ledit immeuble était, avant l'acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l'habitation. À l'inverse, l'acquisition de garages, de greniers ou de combles situés dans un immeuble d'habitation ou dans un immeuble mixte, suivie de leur transformation en logements, n'ouvre pas droit à la déduction (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 35).
2. Notion de transformation
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Les travaux de transformation s'entendent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant.
Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l'habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration, notamment parce qu'ils ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie tels que cuisine et salle de bains.
Les travaux de reconstruction et d'agrandissement sont présumés répondre à la définition de la transformation donnée ci-dessus. À défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont éligibles au régime de la déduction que si les travaux consistent au minimum en l'installation de l'équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 36).
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Le local doit faire l'objet, dans sa totalité, d'une transformation en logement. L'opération ne peut conduire à la création d'un local à usage mixte sauf dans le cas où la condition prévue au (24) est satisfaite (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 37).
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L'acquéreur doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d'entreprises établies à son nom. En revanche, il n'est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 38).
