3. Affectation des logements
57
Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal. L'engagement de location prévoit, en outre, que le montant du loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
a. Qualité du locataire
58
Le locataire s'entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d'utiliser la chose louée en contrepartie du versement d'un loyer. Il s'agit, en pratique, de la personne ou de l'ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail). En outre, l'article 1751 du Code civil prévoit que le bail est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux, lorsque le logement sert effectivement à l'habitation du couple, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire. Il en est de même si le bail a été conclu avant le mariage (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 44).
59
Par ailleurs, le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n'est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de l'avantage fiscal si le logement demeure sa propriété. La levée de l'option par l'accédant pendant la période couverte par l'engagement de location entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 45).
60
Le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire.
La composition du foyer fiscal s'apprécie au regard de la déclaration souscrite au titre de l'année de signature du bail et des années suivantes (Inst. 5 D-5-03 du 5 mars 2003 nº 9).
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le titulaire du bail doit être une personne physique autre :
- qu'un des associés ;
- qu'un membre du foyer fiscal de l'un des associés.
Toutefois, la location par la société à l'une de ces personnes n'entraîne la reprise de l'avantage fiscal qu'à l'égard du seul associé et pour l'imposition des revenus du seul logement concernés (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 46).
61
Dès lors que la loi ne l'interdit pas expressément, la location à un ascendant ou à un descendant, autre qu'un membre du foyer fiscal, du propriétaire ou d'un associé ou la location à un ascendant ou un descendant d'un membre du foyer fiscal du propriétaire est admise.
62
En ce qui concerne la location à un organisme public ou privé, voir 66 s.
