Loi robien et besson
II. Logements anciens : régime « Besson »

c. Plafonds de loyers et de ressources des locataires

181 Le régime « Besson » n'est applicable qu'aux « logements intermédiaires » c'est-à-dire répondant à des conditions tenant aux montants des loyers et aux ressources du locataire.

1º Plafonds de loyers




Appréciation des ressources du locataire

184 Les ressources du locataire s'apprécient à la date de conclusion du bail. Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 69).
Les ressources s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de l'article 1417, V-1º du CGI (relatif aux exonérations de taxe foncière et de taxe d'habitation), figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (CGI ann. III art. 2 duodecies Ø 307).

Les ressources à prendre en compte s'entendent donc des revenus imposables (y compris les plus-values) nets de frais professionnels diminués, le cas échéant :

- des charges déductibles du revenu global (pensions alimentaires…) ;
- des abattements spéciaux ;
- des déficits reportables des années antérieures.
Le montant de ces revenus est majoré, le cas échéant :
- du montant de certaines charges déductibles (souscriptions en faveur des Sofica, Sofipêche et de parts de copropriétés de navires, pertes en capital des créateurs d'entreprises, investissements DOM-TOM) ;
- du montant des produits de placement à revenu fixe soumis au prélèvement libératoire opéré en application de l'article 125 A du CGI et des revenus perçus par les fonctionnaires des organisations internationales ainsi que ceux exonérés par application d'une convention internationale relative aux doubles impositions ;
- et de certains revenus exonérés (notamment traitements et salaires des salariés détachés à l'étranger, BIC et BNC réalisés dans certaines zones du territoire, le cas échéant après application de l'abattement pour adhésion à un centre ou à une association agréée).

185 Les traitements et salaires sont à retenir après déduction des frais professionnels, les pensions et rentes viagères à titre gratuit après application de l'abattement de 10 % et, dans les deux cas, après application de l'abattement de 20 %.

Les bénéfices des professions industrielles, artisanales, commerciales, agricoles et libérales sont retenus pour leur montant net après application, le cas échéant, de l'abattement accordé aux adhérents des centres et des associations agréés.
Les autres revenus sont à retenir pour leur montant net imposable.

186 Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le locataire au cours de la période considérée n'a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire — et notamment dans les territoires d'outre-mer qui connaissent une législation fiscale propre — il conviendra de produire un avis d'impôt sur le revenu à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire. En cas d'impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d'une attestation d'une autre administration ou, le cas échéant, de l'employeur, pourra être admise (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 68).

Composition du foyer du locataire

187 Le plafond à retenir s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2003, le revenu fiscal de référence du locataire de 2001 est à comparer avec le plafond applicable à la situation familiale du locataire en 2003, à la date de la signature du bail.

Pour la détermination du plafond de ressources, les personnes à charge s'entendent des personnes visées aux articles 196 à 196 B du CGI, c'est-à-dire :

- les enfants âgés de moins de 18 ans ou infirmes, y compris les enfants recueillis ;
- les personnes invalides recueillies sous le toit du contribuable ;
- les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents ainsi que, le cas échéant, les enfants de ces derniers.

Lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail, il importe que chacune d'elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées ci-dessus (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 70 à 72).
Changements de situation fiscale entre l'année de référence et la mise en location

188 Locataire rattaché au foyer fiscal de ses parents. Lorsque le locataire était compté comme un enfant à charge de ses parents au sens des articles 196 ou 196 B du CGI au titre de l'année de référence, les ressources retenues sont celles des parents figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu du foyer fiscal de l'année de référence (n-2). Le plafond applicable est celui correspondant à la situation du ou des parents, majorations comprises, alors même que l'enfant est seul titulaire du bail (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 73 ; Inst. 5 D-5-03 du 5 mars 2003 nº 13).

Dans le cas où, pour l'année qui précède la conclusion du bail, le locataire a déposé pour la première fois une déclaration séparée, il est admis de retenir le revenu fiscal de référence tel qu'il résulte de l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du locataire au titre des revenus de l'année qui précède celle de la conclusion du bail (n-1). Si cet avis n'a pas encore été émis, il est admis de retenir le revenu fiscal de référence tel qu'il résulterait des ressources figurant sur la déclaration des revenus du locataire déposée au titre des revenus de l'année qui précède la conclusion du bail. Bien entendu, l'avantage accordé au propriétaire serait remis en cause si l'avis d'impôt sur le revenu de son locataire, établi ultérieurement, faisait apparaître un dépassement du plafond de ressources (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 74 ; Inst. 5 D-5-03 du 5 mars 2003 nº 14).

Enfin, il est admis, dans le seul cas où le locataire, descendant du propriétaire du logement, va déposer pour la première fois une déclaration séparée au titre des revenus de l'année de conclusion du bail, de retenir le revenu fiscal de référence tel qu'il résultera des ressources perçues au cours de cette année (n). L'avantage accordé au propriétaire est remis en cause si l'avis d'impôt sur le revenu de son locataire, établi au titre des revenus de l'année de conclusion du bail, fait apparaître un dépassement du plafond de ressources (Inst. 5 D-5-03 du 5 mars 2003 nº 15).

189 Locataire marié. En cas de mariage au cours de l'année de référence, trois avis d'imposition sont édités : un au nom de chacun des époux pour la période courant du 1er janvier à la date du mariage et un au nom du couple pour la période courant de la date du mariage au 31 décembre. Le bailleur totalise les revenus fiscaux de référence qui figurent sur ces trois avis et compare ce total avec le plafond correspondant à la situation des couples mariés éventuellement majoré pour personnes à charge.

En cas de mariage entre la fin de l'année de référence et la mise en location, il convient d'additionner les revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d'impôt sur le revenu établis au nom des ex-célibataires au titre de l'année de référence et de comparer la somme avec le plafond des couples mariés éventuellement majoré pour personnes à charge.

190 Locataire veuf ou divorcé. Décès ou divorce au cours de l'année de référence : En l'absence de revenus communs sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du couple marié, il convient de retenir les ressources propres au locataire figurant sur cet avis, de déterminer le revenu fiscal de référence qui lui serait applicable, de l'additionner au revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi à son nom au titre de la période courant de la date du décès ou du divorce au 31 décembre et de comparer le total avec le plafond des personnes seules éventuellement majoré pour personnes à charge.
En présence de revenus communs, il convient de retenir le revenu fiscal de référence déterminé à partir des ressources propres du locataire majoré de la moitié des ressources communes figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du couple et augmenté du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du locataire au titre de la période courant du décès ou du divorce au 31 décembre, à comparer avec le plafond des personnes seules éventuellement majoré pour personnes à charge.
À titre de mesure de simplification, le bailleur est autorisé, dans ce dernier cas, à retenir le seul revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du locataire au titre de la période courant du décès ou du divorce au 31 décembre ramené, au prorata du temps, sur l'année pleine, à comparer avec le plafond des personnes seules éventuellement majoré pour personnes à charge (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 77).

191 Décès du conjoint ou divorce entre la fin de l'année de référence et la mise en location : En l'absence de revenus communs sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du couple marié, il convient de retenir les ressources propres au locataire figurant sur cet avis, de déterminer le revenu fiscal de référence qui lui serait applicable et de le comparer avec le plafond des personnes seules éventuellement majoré pour personnes à charge.

En présence de revenus communs, il convient de retenir celle des deux solutions suivantes qui est la plus favorable au contribuable :

- revenu fiscal de référence déterminé à partir des ressources propres au locataire majoré de la moitié du revenu fiscal de référence correspondant aux ressources communes figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du couple, à comparer avec le plafond des personnes seules éventuellement majoré pour personnes à charge ;
- revenu fiscal de référence du couple marié, à comparer avec le plafond des couples mariés éventuellement majoré pour personnes à charge (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 78).

192 Pour l'application des règles qui précèdent, les revenus propres s'entendent des revenus retirés par chacun des époux d'une activité professionnelle, salariée ou non, ainsi que des pensions, retraites et rentes viagères. Les autres revenus sont considérés comme des revenus communs. Par ailleurs, les charges déductibles du revenu global doivent être considérées comme communes et donc être retenues pour la moitié de leur montant, sous réserve de la dernière possibilité mentionnée ci-dessus (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 78).

Conditions d'application