Loi robien et besson
II. Logements anciens : régime « Besson »

3. Conditions d'application

a. Date de conclusion du bail

193 L'avantage fiscal s'applique aux revenus retirés des locations des logements résultant de baux conclus depuis le 1er janvier 1999, quelle que soit la date d'acquisition du logement.

Le régime ne s'applique donc pas aux baux en cours à cette date. Il est précisé que le renouvellement du bail avec le même locataire ou sa reconduction tacite n'est pas considéré comme la conclusion d'un nouveau bail.

La date de conclusion du bail s'entend normalement de celle de son enregistrement. À défaut, cette date peut être prouvée par tous moyens. Il importe toutefois dans ce cas de prouver que l'occupation effective du logement a débuté postérieurement au 31 décembre 1998 (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 87).

b. Engagement de location

194 Le bénéfice de l'avantage fiscal est subordonné à l'engagement du propriétaire du logement de louer le logement nu pendant une période minimale de 6 ans dans les conditions précisées (181 s.) à des personnes qui en font leur habitation principale.

195 Pour le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée, le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

- qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire ;
- qu'un ascendant ou un descendant du propriétaire ;
- qu'un ascendant ou un descendant de l'un des membres du foyer fiscal du propriétaire.

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

- qu'un des associés ;
- qu'un membre du foyer fiscal de l'un des associés ;
- qu'un ascendant ou un descendant de l'un des associés.

Il est toutefois admis que la location par la société à l'une de ces personnes n'entraîne la reprise de la déduction forfaitaire majorée qu'à l'égard du seul associé et pour l'imposition des revenus du seul logement concernés.

196 Le locataire ne doit pas être une personne occupant déjà le logement.
Il s'ensuit que le contribuable ne peut demander le bénéfice de cet avantage fiscal si le bail est conclu avec une personne occupant déjà le logement à quelque titre et à quelque usage que ce soit. Tel est le cas notamment lorsque le preneur était précédemment occupant à titre précaire ou à titre gratuit, locataire du logement en tant que résidence secondaire ou lorsque le bail est renouvelé ou reconduit avec le même locataire.

Les 4e et 7e alinéas du g et du h de l'article 31, I-1º du CGI prévoient toutefois qu'à l'issue de la ou des périodes de prorogation du bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement « Robien » ou « Besson », le propriétaire peut, sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, bénéficier de la déduction forfaitaire majorée, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.
De même, il est admis qu'à l'expiration de la période d'amortissement initial, le contribuable qui ne demande pas la prorogation du bénéfice de la mesure peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée tout en continuant à louer le logement au même locataire, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

Il est également admis que le contribuable qui acquiert, auprès d'une personne ayant bénéficié de la déduction forfaitaire majorée, un logement ou des parts d'une société détenant un logement, puisse demander le bénéfice de cet avantage fiscal, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 47).

197 Par exception :
- les locations consenties dans des conditions précisées par le décret du 29 mars 1999, à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel, à l'exclusion du propriétaire du logement, de son conjoint, de membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants ou descendants, ne font pas obstacle au bénéfice de la déduction forfaitaire majorée (200 s.) ;
- le dispositif peut être interrompu, à l'issue d'une période de location de trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un descendant ou d'un ascendant pendant une période qui ne peut excéder neuf ans (202).

198 L'engagement doit être exercé lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier de la déduction forfaitaire majorée est subordonnée à un engagement de location de la société qui doit être joint à sa déclaration de résultat de l'année au cours de laquelle la location a pris effet.

199 La durée de location de six ans exigée pour l'application de la déduction forfaitaire majorée est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial du logement concerné (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 88).
Pour les cas de congé du locataire voir (72).

Location à un organisme pour le logement de ses salariés

200 Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d'habitation principale du locataire, la location du logement consentie, dans les conditions fixées par le décret 99-244 du 29 mars 1999 (CGI ann. III art. 2 sexdecies Ø 307) à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction.

201 Les propriétaires doivent louer exclusivement :

- à l'État ou à ses organismes (administrations de l'État, établissements publics à caractère administratif ou à caractère industriel et commercial, organismes publics…) ;
- aux collectivités territoriales ou à leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics…) ;
- aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes, associations déclarées…).

Sont donc exclus les sociétés de fait, les sociétés en participation et, d'une manière générale, tous groupements dépourvus de personnalité morale ainsi que les entreprises individuelles (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 50).

L'occupant du logement doit être une personne physique, employée par l'organisme locataire et dont la rémunération principale (c'est-à-dire représentant plus de 50 % de ses ressources professionnelles) entre dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI.
Ces personnes s'entendent :

- des personnes placées dans un état de subordination envers leur employeur et de certains dirigeants de sociétés (président-directeur général et membres du directoire des sociétés anonymes, gérants minoritaires de SARL) ;
- de certaines personnes titulaires d'un statut particulier régi par le Code du travail ;
- des personnes titulaires de traitements publics.

Sont en revanche exclues les personnes dont les revenus sont assimilés à des salaires en vertu d'une disposition spéciale du CGI.
En outre, la personne logée, même si elle fait partie du personnel de la personne morale locataire, ne peut être le propriétaire du logement, son conjoint, un membre de son foyer fiscal ou l'un de ses descendants ou ascendants.

L'occupant ne doit pas nécessairement être titulaire d'un bail. Il peut s'agir de tout occupant régulier du logement (accessoire du contrat de travail ou concession).
La sous-location meublée à l'occupant par l'organisme locataire du logement ne fait pas perdre au propriétaire, qui loue son logement nu, le bénéfice de l'avantage fiscal (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 51).

Mise du logement à disposition d'un descendant ou d'un ascendant

202 La location peut être suspendue au cours de la période initiale d'engagement de location au profit d'un descendant ou d'un ascendant pour une durée qui ne peut excéder neufs ans.
Cette faculté est ouverte aux contribuables ayant loué le logement dans les conditions normales d'application du dispositif pendant au moins trois ans.

Pendant la période de mise à disposition du logement à un ascendant ou un descendant, le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 14 % pour les revenus fonciers perçus à compter du jour de la suspension.

La période de mise à disposition du logement à un descendant ou à un ascendant n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de six ans.

Lorsque la location reprend en faveur d'un locataire autre qu'un descendant ou un ascendant, la déduction forfaitaire majorée devient à nouveau applicable à compter du jour de la reprise de cette location.
Cette possibilité a fait l'objet d'une instruction administrative du 2 mai 2002, 5 D-4-02 Ø 316.

Engagement de conservation des parts