Loi robien et besson
II. Logements anciens : régime « Besson »

C. Remise en cause de l'avantage fiscal

1º Cas de remise en cause

212 Les déductions forfaitaires majorées pratiquées font l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Il en est notamment ainsi lorsque :

1) Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant six ans à usage d'habitation principale. Cette rupture de l'engagement peut être constituée par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise, ou par une location à un usage autre que l'habitation (changement d'affectation du logement par le propriétaire ou par le locataire pendant la période de six ans).

2) Le locataire du logement ne remplit pas les conditions de ressources à la date de conclusion du bail.

3) Le plafond de loyer n'est pas respecté pour l'ensemble de la période.

4) Le propriétaire du logement le loue à une personne autre que celles autorisées par la loi. La location par une société à un associé, un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant de l'un des associés entraîne la remise en cause de la déduction forfaitaire majorée pour l'ensemble des associés. Il est toutefois admis de limiter la remise en cause de cette déduction au seul associé dont le locataire du logement est un ascendant ou un descendant et pour l'imposition des revenus de ce seul logement.
Sur la possibilité de suspendre le dispositif pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant, voir 202.

5) Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location. En effet, la cession du logement entraîne soit la résiliation du bail, soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location. Cette cession peut prendre la forme d'une vente, de la cession d'un droit indivis, d'une donation, d'un échange ou d'un apport en société.
En cas d'acquisition du logement en indivision, la cession de ses droits par un indivisaire au cours de la période d'engagement entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal pour tous les indivisaires, l'engagement conjoint n'étant pas respecté.
En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l'engagement de location, il convient de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :

- la nue-propriété de l'immeuble : sous réserve qu'il continue à respecter son engagement de location, le propriétaire devenu usufruitier peut continuer à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée. Il en est ainsi en cas de donation avec réserve d'usufruit ;
- l'usufruit de l'immeuble : le transfert de l'usufruit constitue un cas de non-respect de l'engagement de location. L'avantage fiscal dont a bénéficié le propriétaire est remis en cause.

6) Le logement qui fait l'objet de la déduction forfaitaire majorée est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de six ans.

7) Le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne (y compris donation avec réserve d'usufruit), les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété. Le démembrement du droit de propriété de tout ou partie des droits sociaux, qu'il résulte de la transmission à titre gratuit ou onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des parts ou encore d'une donation avec réserve d'usufruit, constitue une cession de ces parts et, si elle intervient pendant la période couverte par l'engagement de conservation des parts, un cas de non-respect de cet engagement (voir toutefois (217)) (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 94).

2º Modalités de remise en cause

213 En cas de remise en cause de la déduction forfaitaire majorée, le supplément de déduction pratiqué, y compris au titre d'années prescrites, fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement ou de cession du logement ou des parts sociales. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit dans les trois ans de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement ou des titres (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 96).

214 Les suppléments de déduction repris constituent un revenu net foncier (toutes les charges ayant été antérieurement déduites) qui est rapporté au revenu net foncier de l'année au titre de laquelle est intervenu le fait qui motive la remise en cause. Si le contribuable ne perçoit plus de revenus fonciers au titre de cette année, le supplément de déduction est rapporté au revenu net global de l'année. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard prévu par les articles 1727 et 1727 A du CGI et, en cas de mauvaise foi ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l'application des majorations prévues par l'article 1729 du CGI (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 97).

3º Exceptions

215 Les exceptions sont les mêmes que celles prévues pour la reprise de la déduction de l'amortissement (138).

4º Reprise de l'engagement

216 Le mariage, le divorce ou la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d'un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d'une personne jusque-là à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire du logement faisant l'objet de la déduction forfaitaire majorée. Lorsqu'un tel événement intervient au cours de la période de six ans ou d'une des périodes de prolongation de la déduction forfaitaire majorée, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement qui fait l'objet de la déduction forfaitaire majorée, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif. La reprise de l'engagement s'effectue, mutatis mutandis, dans les mêmes conditions que celles prévues au (140) pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement. S'il ne demande pas cette reprise, les déductions pratiquées par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause (213 et 214) (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 89).

217 Si l'associé d'une société propriétaire d'un logement ouvrant droit à la déduction cède ses parts avant l'expiration du délai de conservation, l'avantage fiscal est remis en cause à hauteur de sa quote-part pour les logements pour lesquels l'engagement n'a pas été respecté. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée s'il s'engage à les conserver jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.

Si l'associé cède ses parts pendant une des périodes de prolongation de l'application de la déduction forfaitaire majorée (210), l'avantage fiscal est remis en cause à hauteur du supplément de déduction pratiqué au cours de la période triennale concernée. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée s'il conserve ses parts jusqu'à l'expiration de la période de prorogation en cours.

En revanche, si l'associé cède ses titres après l'expiration de son délai de conservation des parts, aucune remise en cause ne sera effectuée. L'acquéreur des parts est placé dans le régime de droit commun des revenus fonciers. Il peut en outre, toutes conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la déduction forfaitaire prévue à l'article 31, I-1º –e du CGI (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 85).

Obligations des contribuables et des sociétés