Loi robien et besson
IV. Souscriptions au capital de SCPI : régime « Robien »

B. Souscriptions concernées

276 La déduction est accordée aux souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI.

a. Nature de la souscription

277 Les souscriptions en numéraire s'entendent exclusivement de celles dont le montant est libéré en espèces, par chèque ou par virement. Il peut s'agir indifféremment de souscriptions au capital initial ou aux augmentations de capital de la société. Une souscription en numéraire peut être réalisée par voie d'incorporation au capital de sommes laissées en compte courant à la disposition de la société.
En revanche, les souscriptions de parts émises en rémunération d'apports en nature sont exclues du bénéfice de l'avantage fiscal.
Le nombre de souscriptions pouvant bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement n'est pas limité.

b. Date de la souscription

278 Seules sont éligibles à l'avantage fiscal les souscriptions réalisées à compter du 3 avril 2003.

Remarque : Les investissements réalisés par une SCPI pour lesquels les souscriptions ont été effectuées avant le 3 avril 2003 et qui ont été utilisés pour financer des investissements effectués avant cette date sont éligibles au dispositif « Besson-neuf ». En revanche, pour les souscriptions intervenues avant le 3 avril 2003 et qui ont été utilisées par une SCPI pour financer des investissements effectués à compter du 3 avril 2003, aucun avantage fiscal n'est applicable.

c. Affectation de la souscription

279 La déduction au titre de l'amortissement des souscriptions au capital de SCPI est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la déduction prévue à l'article 31, I-1º –h du CGI sont réunies.

Les caractéristiques des immeubles acquis par les SCPI doivent donc être identiques à celles qui sont exigées pour les investissements directs : propriétés urbaines situées en France à usage de logement, types d'investissements, date d'investissement, affectation des logements, intermédiation d'un organisme public ou privé, plafonds de loyers, etc.

On rappelle que, dans le cadre de la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif les immeubles acquis au moyen des souscriptions devaient être affectés pour 90 % de leur surface à usage d'habitation. La règle d'affectation pour 90 % de la superficie à usage d'habitation s'appréciait immeuble par immeuble. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, la loi ne prévoit aucune dérogation concernant l'affectation des immeubles à usage d'habitation. Voir toutefois (24), la mesure de tempérament qui devrait être admise en faveur des locaux à usage mixte.

280 La souscription au capital de SCPI à capital variable ne peut ouvrir droit au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, quand bien même les conditions d'application seraient par ailleurs satisfaites. Dans ce cas, en effet, une partie du prix des souscriptions est en permanence affectée à un compte de réserve de liquidités afin de permettre le rachat éventuel des parts ou les retraits qui sont compensés par de nouvelles souscriptions. La condition d'affectation exclusive (ou intégrale) des souscriptions aux investissements immobiliers dans les conditions prévues à l'article 31, I-1º –h du CGI n'est donc pas respectée.

d. Délai pour affecter la souscription

281 Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
En cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de dix-huit mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.

La souscription est considérée comme affectée lorsque la totalité des fonds collectés a été investie dans des logements dont les actes d'acquisition ont été signés dans le délai de dix-huit mois susvisé.

Économie de l'amortissement